Værd at vide om lejligheder inden du lejer
Når du skal leje en lejebolig, er der en række områder, som det er en god idé at være informeret om. Vi gennemgår derfor nogle af de mest almene ting, som du bør kende til og være opmærksom på, inden du sætter din underskrift på en lejekontrakt.
Disse typer lejelejligheder findes der
Man skelner mellem to typer lejelejligheder: Almene og private. Derfor ejes og udlejes en lejelejlighed enten af almene boligorganisationer eller af privatpersoner eller firmaer.
Almene lejligheder
Ved almene boliger gør det sig først og fremmest gældende, at personer eller aktører skal tjene på huslejen. De bliver opført med offentlige midler og administreres af en almen boligorganisation, såsom en almen boligforening, eksempelvis.
Hver enkelt almen boligafdeling udgør en selvstændig økonomisk enhed, som styres af en beboervalgt bestyrelse. Udlejning af almene lejeboliger sker efter fastsatte regler for hvem der kan bo i hvilke boliger. Med almene boliger er der mulighed for at skrive sig på venteliste.
I Danmark er der 533.000 almene lejeboliger, hvilket svarer til 23 % af alle landets beboede boliger.
Private lejelejligheder
Med en privat lejelejlighed er der tale om en bolig, som udlejes af private personer, virksomheder eller organisationer. Udlejerne afgør her selv, hvem de vil leje boligen ud til. I nogle private udlejningsejendomme – men ikke alle – er der en beboerrepræsentation, som er en samlet forening af lejere i ejendommen.
En sådan beboerrepræsentation har indsigt i forholdene i ejendommen samt en række forskellige muligheder for at opnå indflydelse på, hvordan udlejer tilrettelægger sin virksomhed. En beboerrepræsentation og dertil valgte repræsentanter for lejerne i ejendommen fungerer som et vigtigt talerør og serviceorgan for alle lejere – eksempelvis kan beboerrepræsentationen forhandle med udlejeren på lejernes vegne ved opståede problematikker eller udfordringer. En velfungerende beboerrepræsentation er med andre ord en sikkerhed for lejerne i ejendommen og giver ifølge lejeloven en række fordele for beboere.
I modsætning til en almen bolig kan du ved private lejelejligheder som udgangspunkt ikke skrive dig på venteliste. Det kan være vanskeligt at fat i privat lejebolig – særligt i attraktive byområder. Dog kan man henvende sig direkte til ejeren med en boligansøgning der taler for ens sag, hvilket ikke er en mulighed med almene boliger.
På landsplan er der omkring 495.000 private lejeboliger i Danmark, hvilket udgør 21 % landets beboede boligmasse.
Lovgivning på området
For lejere af almene lejelejligheder gælder Almenlejeloven. Beboere i private udlejningsmål er beskyttet af Lejeloven, som gælder for hele landet, og Boligreguleringsloven, som gælder i udvalgte kommuner. Den enkelte kommune bestemmer nemlig selv, om Boligreguleringsloven skal gælde i kommunen eller ej.
Dog gælder loven i langt de fleste kommuner og som udgangspunkt i alle større kommuner, hvor der opleves boligmangel. Vil du gerne vide, om Boligreguleringsloven gælder i den kommune, du overvejer at leje en bolig i, kan du finde information herom på den pågældende kommunes hjemmeside eller ved at henvende dig på kommunekontoret.
Er kommunen indbefattet heraf, har den også boligregulering, som er en ekstra beskyttelse af beboerne på det private udlejningsmarked, særligt i henhold til størrelsen på huslejen.
Fastlæggelse af husleje
I almene lejelejligheder fastsættes huslejen efter regler i Almenlejeloven, mere specifikt efter balancelejeprincippet. Den samlede husleje for boligerne i en afdeling fastsættes således, at afdelingens driftsudgifter er dækket, og der må derfor ikke budgetteres med overskud. Dette foretages en gang om året på grundlag af et driftsbudget for det kommende år. Derudover kommer betaling for vand, varme, internet og tv.
For personer, som lejer en privat lejebolig, gælder forskellige regler for hvordan huslejen fastsættes. Her skelnes der mellem omkostningsbestemt husleje eller husleje, som er fastsat efter ”det lejedes værdi”.
Hvis der er tale om en privat udlejningsbolig i et område, hvor Boligreguleringsloven gælder, skal udlejer fastsætte huslejen efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Konkret betyder dette, at huslejen udregnes på baggrund af udgifterne til driften af ejendommen, hvilket inkluderer udlejers udgifter til skatter, afgifter, vedligeholdelse, administration og forsikring af ejendommen. Foruden dette kommer udlejers afkast, som beregnes efter regler dertil.
I de kommuner, hvor Boligreguleringsloven ikke gør sig gældende, fastsættes huslejen i stedet efter Lejelovens regler. I praksis betyder dette, at huslejen fastsættes efter reglerne om det lejedes værdi, hvilket er en mere fri fastsættelse af leje end den omkostningsbestemte husleje. Det lejedes værdi udregnes ved at se på den husleje, som opkræves for andre lejligheder i området, der ligeledes er omfattet af reglerne for det lejedes værdi.
Det gælder imidlertid, at huslejen kan fastsættes frit uden loft over hvad udlejer må kræve i leje, hvis man har at gøre med boliger, som er opført og taget i brug efter den 31. december 1991. Er lejligheden moderniseret, kan der desuden også gælde regler, som giver udlejer særlige muligheder for opkrævning af husleje end den omkostningsbestemte husleje.
Lejekontrakt
I forbindelse med leje af en lejebolig indgås en lejekontrakt mellem lejer og udlejer. Kontrakten fastsætter rettigheder og pligter, som udlejer og lejer har i forbindelse med udlejningen og indeholder desuden information om lejemålet. Lejekontrakten er en skriftlig kontrakt, som underskrives af både udlejer og lejer.
Vigtige spørgsmål omkring lejemålet reguleres i lejekontrakten, såsom eksempelvis husleje samt krav til lejligheden stand ved ind- og fraflytning. Dog er der punkter, som ikke vil fremgå af selve kontrakten. Her gælder i stedet reglerne angivet i Almenlejeloven, Lejeloven eller Boligreguleringsloven.
Som lejer er du beskyttet af lejelovgivningen, som indeholder mange regler til beskyttelse af lejeren, og du har desuden mulighed for at inddrage beboerklagenævnet eller huslejenævnet i sager, hvor der er uenighed mellem dig og udlejer.
Ved indgåelse af en lejekontrakt er det vigtigt først at skrive under, når du er indforstået med alt, der fremgår af kontrakten. Er du i tvivl om det, der står angivet, eller er der noget, du ønsker uddybet, skal du derfor spørge udlejer herom inden underskrivelse.